Rząd szykuje bandyckie zmiany w prawie. Możliwe będzie przeprowadzenie tunelu, stacji kolejowej lub innego obiektu bez zgody właściciela terenu. Rząd zostawi też sobie furtkę, by można było załatwić sprawę decyzją administracyjną, jeśli będzie to „inwestycja celu publicznego”.
1 września do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD465 wpisano odrębną własność obiektów budowlanych (OWOB). Ma formalnie ułatwić realizację dużych inwestycji infrastrukturalnych, a przy okazji pozbawić ludzi ich własności i ziemi.
„Po wejściu w życie planowanej reformy, obiekt budowlany nie zawsze musiałby mieć tego samego właściciela co grunt, z którym jest związany. W praktyce właściciel mógłby nadal posiadać działkę i stojący na niej dom, podczas gdy znajdujący się pod nieruchomością tunel kolejowy, stacja lub inny samodzielny obiekt należałby do innego podmiotu, np. operatora infrastruktury. Resort mówi w tym kontekście o 'segmentacji’ prawa własności. Chodzi o stworzenie podstaw prawnych do tego, aby ta sama przestrzeń mogła być wykorzystywana przez różnych właścicieli na różnych poziomach – pod ziemią, na powierzchni i nad nią” – napisał red. Krzysztof Rybak na forsal.pl.
Już obecne przepisy ograniczają poważnie własność właścicieli ziemskich. Art. 143 Kodeksu cywilnego wskazuje, że własność nieruchomości obejmuje przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu jedynie w granicach wynikających ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia” nieruchomości. Ponadto obecne przepisy przewidują wyjątki od zasady, co jest trwale związane z gruntem. Chodzi m.in. o niektóre urządzenia przesyłowe.
Nowe przepisy rozszerzają te przepisy. Mają stworzyć bardziej jednolitą podstawę prawną, by obiekt znajdujący się na cudzym gruncie, pod nim lub nad nim mógł stanowić odrębną własność.
Oficjalnym pretekstem nowych przepisów jest według ministerstwa rozwoju są potrzeby dużych inwestycji infrastrukturalnych, transportowych i energetycznych. Wskazywane są przykłady dużych miast, gdzie jedna powierzchnia wykorzystywana jest na kilku poziomach. Pod ziemią np. znajduje się metro lub kolej, na powierzchni ulica lub plac, a przestrzeń powyżej przeznaczana jest pod zabudowę.
Obecnie inwestorzy korzystają z innych dostępnych środków prawnych, jak służebność, użytkowanie wieczyste czy po prostu umowy cywilnoprawne. Ministerstwo jednak utyskuje, że to nie tworzy jednego, spójnego i trwałego modelu, co OWOB ma zmienić. Właściciel obiektu dostanie pełniejsze i stabilniejsze prawo rzeczowe i będzie mógł dysponować obiektem niezależnie od woli właściciela gruntu.
Jak przykład wskazano kolejową linię średnicową w Warszawie.
„Przebiega ona przez jedne z najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie terenów w centrum stolicy. Jednocześnie tunele i stacje muszą pozostawać dostępne dla operatora odpowiedzialnego za ich utrzymanie, remonty i modernizację. W nowym modelu infrastruktura kolejowa mogłaby stanowić odrębną własność operatora, a przestrzeń nad nią mogłaby zostać wykorzystana pod inne inwestycje” – podaje forsal.pl.
OWOB teoretycznie nie sprawi, że inwestor będzie mógł wejść pod cudzą działkę i zacząć budowę bez zgody właściciela. Zwykle będzie wymagane uregulowanie sprawy z właścicielem nieruchomości. W praktyce – właściciele ziemscy powinni się poważnie zaniepokoić projektem.
OWOB będzie mogło zaistnieć poprzez jedną z trzech opcji. Pierwsza to na podstawie porozumienia inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Druga opcja to jednostronna czynność właściciela gruntu. I trzecia, najgroźniejsza, to decyzja administracyjne w przypadku tzw. inwestycji celu publicznego.
„Właściciel obiektu musi mieć możliwość dotarcia do infrastruktury, jej naprawy czy konserwacji. Dlatego zgodnie z założeniami OWOB ma być powiązana z odpowiednią służebnością regulującą relacje pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem obiektu. Służebność ma zapewniać dostęp niezbędny do utrzymania, naprawy i eksploatacji infrastruktury, a w razie potrzeby również do jej rozbiórki. Właściciel działki nadal będzie więc właścicielem swojego gruntu, ale korzystając z niego, będzie musiał uwzględniać prawa przysługujące właścicielowi odrębnego obiektu” – czytamy.
Redakcja forsal.pl podkreśla, że cudzy obiekt pod nieruchomością może spowodować duże konsekwencje w kwestii zagospodarowania działki, np. przy głębokich fundamentach, garażach podziemnych lub innych robót ingerujących pod powierzchnią gruntu. Poza odebraniem właścicielowi ziemi części możliwości, może też wpłynąć na wartość nieruchomości.
Co ważne, w założeniach nie ma powszechnego mechanizmu rekompensaty dla właścicieli nieruchomości, których grunt zostanie powiązany z OWOB, także w przypadku decyzji administracyjnej dla obiektów dla celu publicznego.
Dokładna planowana data wejścia w życie nowych przepisów nie jest znana. Wiadomo, że Rada Ministrów ma przyjąć jeszcze w tym roku projekt, a konkretniej w IV kwartale. Potem nastąpią formalne konsultacje publiczne, ścieżka sejmowa i ostatecznie uzyskać podpis prezydenta.