Due diligence nieruchomości to techniczna ocena obiektu prowadzona przed jego zakupem, przejęciem lub najmem. Składają się na nią trzy obszary: techniczne due diligence, środowiskowe due diligence oraz bezpieczeństwo procesowe przy obiektach przemysłowych. Badanie ogranicza ryzyko inwestycyjne, ponieważ weryfikuje rzeczywisty stan nieruchomości i wychwytuje wady, które przekładają się na opłacalność transakcji. Ocenie podlegają konstrukcja i instalacje budynku, stan środowiskowy gruntu oraz zagrożenia wynikające z procesów prowadzonych na terenie zakładu.
Dwa z tych obszarów, techniczne i środowiskowe due diligence, rozpoznają ryzyka związane z obiektem i szacują potencjalne nakłady inwestycyjne (CapEx). Odpowiadają za tę część kosztów, która wynika ze stanu technicznego i środowiskowego nieruchomości, a nie za pełny rachunek transakcji. Techniczne due diligence ocenia konstrukcję, instalacje i zgodność budynku z przepisami, a środowiskowe ustala, jakie zagrożenia wiążą się z gruntem i jego historią. Wyniki obu badań trafiają do wspólnego raportu.
W skrócie
Due diligence nieruchomości to techniczna ocena obiektu przed zakupem, przejęciem lub najmem; w wykonaniu DEKRA obejmuje due diligence techniczne, środowiskowe oraz bezpieczeństwo procesowe.
Techniczne due diligence (TDD) ocenia konstrukcję, dach, elewację i instalacje oraz zgodność obiektu z przepisami i planowaną funkcją.
Środowiskowe due diligence (EDD) sprawdza ryzyko zanieczyszczenia gruntu i wód gruntowych oraz szacuje koszt remediacji; prowadzi się je w dwóch fazach.
Raport due diligence zawiera listę wykrytych ryzyk, ocenę ich skutków i szacunek potencjalnych kosztów oraz rekomendacje techniczne i strategiczne.
Ustalenia z raportu stają się podstawą negocjacji ceny i podziału ryzyk między strony transakcji.
Badanie warto zlecić niezależnemu podmiotowi wtedy, gdy jego wyniki mogą jeszcze wpłynąć na warunki umowy.
Czym jest due diligence nieruchomości
Due diligence nieruchomości to staranna weryfikacja przedmiotu transakcji, prowadzona przed jej finalizacją. DEKRA odpowiada za jej warstwę techniczną, na którą składają się trzy obszary: due diligence techniczne, due diligence środowiskowe oraz bezpieczeństwo procesowe przy obiektach przemysłowych. Badaniu podlegają grunty, budynki biurowe, handlowe, logistyczne i przemysłowe, a także hotele. Przy tego typu obiektach pomyłka w ocenie stanu technicznego potrafi kosztować znacznie więcej niż samo badanie.
Dla samej transakcji nieruchomościowej najważniejsze są dwa z tych obszarów. Due diligence techniczne skupia się na fizycznym stanie obiektu i jego zgodności z przepisami, a due diligence środowiskowe bada teren pod kątem zanieczyszczeń i ryzyk ekologicznych. Oba prowadzą do tego samego celu, czyli dostarczają inwestorowi podstawy do świadomej decyzji i realnej wyceny ryzyk, zamiast opierania się na zapewnieniach sprzedającego.
Zakres technicznego due diligence
Techniczne due diligence ustala, w jakim stanie jest kupowany obiekt. W terminologii branżowej funkcjonuje jako Technical Due Diligence (TDD), a jego zakres wyznacza kilka stałych elementów. Techniczne due diligence nieruchomości obejmuje analizę terenu i otoczenia, weryfikację infrastruktury i przyłączy mediów, przegląd dostępnej dokumentacji budowy i użytkowania, identyfikację ryzyk technicznych oraz kosztorys nakładów inwestycyjnych. Audytor ocenia konstrukcję budynku, stan dachu, elewacji i instalacji elektrycznej, grzewczej, wentylacyjnej i sanitarnej, a następnie zestawia te ustalenia z planowanym sposobem użytkowania obiektu.
Taki audyt techniczny budynku pozwala ustalić, czy nieruchomość nadaje się do zamierzonej funkcji, i wychwycić wady fizyczne oraz niezgodności z przepisami, których dokumenty nie zawsze ujawniają. Rzetelna ocena stanu technicznego budynku obejmuje usterki widoczne od razu oraz te elementy, które w najbliższym czasie będą wymagały remontu lub wymiany, zanim staną się kosztownym problemem właściciela. Zakres audytu TDD nieruchomości zależy od typu obiektu i inaczej przebiega przy hali logistycznej, inaczej przy zabytkowej kamienicy przeznaczonej do zmiany funkcji. Wspólny pozostaje rezultat: inwestor otrzymuje opis stanu technicznego nieruchomości poparty danymi, a nie ogólne wrażenie z oględzin.
Zakres środowiskowego due diligence
Druga część badania dotyczy gruntu i otoczenia działki. Środowiskowe due diligence nieruchomości sprawdza, czy teren i budynki są zgodne z przepisami ochrony środowiska, i szacuje ryzyko zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego. Environmental Due Diligence (EDD) realizuje się zwykle przed zakupem, żeby ocenić, jakie zobowiązania i koszty inwestor przejmuje razem z nieruchomością.
Środowiskowe due diligence dzieli się na dwie fazy. Faza pierwsza opiera się na analizie dokumentacji i wizji lokalnej. Ekspert sprawdza historię terenu oraz działalność prowadzoną na nim i na działkach sąsiednich, ocenia warunki geologiczne i hydrogeologiczne, a także analizuje położenie względem obszarów chronionych, takich jak Natura 2000, oraz terenów górniczych i zalewowych. Weryfikuje stan planistyczny, decyzje administracyjne i infrastrukturę, a osobno sprawdza, czy w przeszłości magazynowano tu substancje niebezpieczne lub składowano odpady, bo to częste źródło późniejszych problemów.
Jeżeli faza pierwsza wskaże ryzyka, wykonuje się fazę drugą, czyli badania terenowe. Obejmują one akredytowany pobór próbek gruntu i wód gruntowych oraz interpretację wyników laboratoryjnych, które określają stopień i zasięg zanieczyszczenia. Na tej podstawie można oszacować koszt remediacji, czyli oczyszczenia terenu, oraz zakres działań potrzebnych do dostosowania nieruchomości do przepisów. W tej fazie prowadzi się też wstępne badania geotechniczne. Wnioski z audytu środowiskowego wprost wskazują, jakie nakłady trzeba przewidzieć, zanim teren będzie gotowy pod planowaną inwestycję.
Raport due diligence i jego wpływ na negocjację ceny
Efektem obu badań jest raport due diligence nieruchomości, który porządkuje ustalenia w formie zrozumiałej dla inwestora i instytucji finansującej. Dokument zawiera listę wykrytych ryzyk, od skażenia gruntu, przez niezgodności z przepisami, po wady konstrukcyjne, wraz z oceną ich skutków i szacunkiem potencjalnych kosztów. Do tego dochodzą rekomendacje techniczne i strategiczne, które podpowiadają, jak postąpić przy zakupie, sprzedaży lub dalszym użytkowaniu obiektu.
Raport bezpośrednio wpływa na cenę transakcji. Kiedy wycenia usunięcie wady dachu albo koszt remediacji gruntu, ta liczba staje się argumentem w negocjacjach. Kupujący może żądać obniżki ceny odpowiadającej nakładom, wynegocjować gwarancje sprzedającego, ustalić podział ryzyk albo rozłożyć część płatności w czasie. W skrajnym przypadku wynik due diligence pozwala wycofać się z transakcji, zanim ryzyko stanie się realnym kosztem. Bez takiego raportu negocjacje opierają się na przypuszczeniach, a kupujący przejmuje ukryte obciążenia obiektu.
Kiedy warto zlecić badanie niezależnemu podmiotowi
Wartość due diligence zależy od bezstronności podmiotu, który je prowadzi. Ocena przygotowana przez firmę niezwiązaną ze sprzedającym ani z wykonawcą robót jest wolna od konfliktu interesów, dlatego inwestorzy i banki traktują ją poważniej niż zapewnienia drugiej strony transakcji. Niezależny audyt techniczny i środowiskowy warto zlecić przed zakupem lub przejęciem nieruchomości, przed zmianą jej przeznaczenia oraz wtedy, gdy wymaga tego instytucja finansująca, czyli na etapie, na którym wyniki mogą jeszcze wpłynąć na warunki umowy.
DEKRA prowadzi oba rodzaje badań w ramach usług dla budownictwa i od ponad 25 lat wspiera inwestorów, zarządców i wykonawców w decyzjach opartych na danych. Firma dysponuje siecią ekspertów w całym kraju, co pozwala realizować audyty niezależnie od lokalizacji obiektu, a w obszarze środowiskowego due diligence należy do międzynarodowych liderów rynku. Zespół na bieżąco śledzi zmiany w przepisach, dzięki czemu raport odpowiada wymaganiom, na których opierają się urzędy i kredytodawcy.
Najwięcej daje badanie zaplanowane odpowiednio wcześnie, najlepiej przed podpisaniem listu intencyjnego lub umowy przedwstępnej. Wtedy ustalenia z raportu wchodzą do negocjacji jako konkretne liczby, zamiast docierać do inwestora dopiero wtedy, gdy ryzyko stało się już jego kosztem.