Niemiecki potentat rynku niemieckiego chwali się gigantycznymi inwestycjami w mieszkania w największych miastach w Polsce. W tym samym czasie postkomunistyczni politycy próbują wprowadzić podatek katastralny, ograniczenia w budowie domów i termomodernizacje. Czy niemiecki rząd przystąpił właśnie do realizacji wielkiego planu wywłaszczania Polaków?
„Celem głównym umacnianie i zrzeszanie niemczyzny na kresach wschodnich zamieszkanych przez ludność polską, poprzez podniesienie i wzmacnianie niemieckiego poczucia narodowego” – taki zapis widniał w statucie Niemieckiego Związku Marchii Wschodniej, powołanego w 1894 roku na terenie zaboru pruskiego i nazywanego od skrótu trzech założycieli – HaKaTą. Celem Hakaty było m.in. zachęcanie Niemców do wykupu nieruchomości i przedsiębiorstw od Polaków. Wszystko po to, aby ograniczyć siłę polskiego żywiołu we wschodnich częściach Cesarstwa Niemieckiego, zabranych wcześniej Rzeczypospolitej. Zamiast działań militarnych Niemcy zdecydowali się na silną ofensywę ekonomiczną: wprowadzano przepisy utrudniające gospodarowanie Polakom, a ułatwiające Niemcom. Miało to doprowadzić do wywłaszczenia Polaków, by stali się nieposiadającymi niczego „podludźmi” zamieszkującymi wschodnie rubieże niemieckiego imperium. Prawie półtora wieku później metody wracają.
Mieszkaniowy potentat
Dwa tygodnie temu niemiecki dziennik „Frankfurter Rundschau” opublikował szokujące informacje pochodzące od firmy Immobilien AG. Wynika z nich, że firma ta w ostatnich latach „zainwestowała” w Polsce 2,4 miliardy euro, wykupując łącznie około 5300 mieszkań w najważniejszych miastach Polski: w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. Z artykułu napisanego w oparciu o oficjalne dane firmy wynikało, że firma planuje dalszą ekspansję na polskim rynku: chce kupować kolejne mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Przedstawiciel firmy powiedział również dziennikarzowi „FR”, że spółka rozważa również wejście na warszawską giełdę, ale decyzje podejmie, gdy uspokoi się sytuacja geopolityczna. Jego zdaniem istnieje groźba wybuchu wojny i wówczas rosyjskie rakiety mogą spaść na Warszawę. W takim scenariuszu Immobilien AG straciłaby. Czeka więc, aż sytuacja się uspokoi.
Druga ważna informacja, która płynie z tej publikacji, jest taka, że firma ma jeden cel w inwestycji w polskie mieszkania. Jest to ich długoterminowy wynajem. Immobilien AG nie kupuje więc mieszkań po to, aby je potem odsprzedać z zyskiem. Kupuje po to, aby je wynajmować. Wpływy z wynajmu stanowią przychód niemieckiego potentata.
Miliony rocznie
Ile mogą wynosić przychody Immobilien AG? W Warszawie trudno wynająć mieszkanie taniej niż 3500 złotych miesięcznie; w pozostałych miastach jest podobnie (choć jeśli apartament położony jest w lepszej lokalizacji, cena wzrasta). Załóżmy jednak, że pracownikom Immobilien AG obca jest chciwość i wynajmują mieszkania najtaniej, jak się da. 3500 złotych pomnóżmy więc przez 5300 mieszkań. Daje to miesięcznie kwotę 18 550 000, czyli 18,5 miliona. Mnożąc to przez 12 miesięcy w roku, otrzymujemy 222,6 miliona złotych rocznie. Kwota inwestycji to 2,4 miliarda euro, czyli około 10 miliardów złotych. To oznacza, że w ciągu 40 lat wpływy z wynajmu mieszkań zwrócą cały koszt ogromnej inwestycji. Inaczej mówiąc, za 40 lat niemiecki gigant odzyska pieniądze, które zainwestował w zakup 5300 mieszkań. Ta ilość mieszkań będzie należała do niego, pieniądze zainwestowane wcześniej również.
Czy tak rzeczywiście będzie? Może się zdarzyć, że Immobilien AG zainwestowane pieniądze odzyska wcześniej. Wystarczy, że podniesie stawki czynszu. Jeśli przeciętny lokator będzie płacił nie 3500 złotych za mieszkanie, ale 5000 złotych, inwestycja zwróci się kilka lat wcześniej. Czy jednak jest możliwe, aby firma ponosiła stawki czynszu? Tak, jest to tym bardziej prawdopodobne, jeśli będzie coraz więcej zainteresowanych wynajmem. Wszystko wskazuje na to, że tak właśnie będzie.
Ogólny plan
Wiosną 2026 roku w życie weszły przepisy zmieniające zasady gospodarowania przestrzennego w gminach. Każda gmina została zobowiązana do uchwalenia tzw. „planu ogólnego”. To dokument, który ma określić warunki zabudowy w każdym miejscu w gminie. Po uchwaleniu tego planu, będzie wiadomo, na której działce można wybudować dom, a na której nie. Oficjalnie chodzi o to, aby skończyły się procedury administracyjne związane z uzyskiwaniem tzw. „warunków zabudowy” i pozwoleń na budowę na tych działkach, gdzie takich warunków wcześniej gmina nie określiła. To rozwiązanie ma jedną ogromną wadę: właściciel działki, której ogólny plan nie daje prawa do zabudowy, straci bezpowrotnie szansę na wybudowanie domu.
To będzie miało dwie poważne konsekwencje społeczne. Po pierwsze: tysiące osób, które kupiły działki, często płacąc oszczędnościami całego życia lub zaciągając kredyt na wiele lat, zostaną z działkami bezużytecznymi. Stracą więc istotną część dorobku życia (kto będzie chciał kupić działkę, na której nie można postawić domu?). Druga konsekwencja to taka, że przybędzie osób, które muszą rozwiązać problem mieszkaniowy. I jedynym sposobem na to będzie wynajem. I wtedy pozostanie zgłosić się np. do firmy Immobilien AG i wynająć mieszkanie z jej zasobów. Czytaj: solidnie zapłacić.
Drugim czynnikiem nakręcającym popyt na usługi takich firm jest kredytowa rzeczywistość Polski. Kilkuletnie rządy postkomunistów z PiS i PO wywołały inflację, czyli spadek wartości pieniądza i wzrost cen. Przyczyną był niefrasobliwy dodruk pustego pieniądza. Profesor Adam Glapiński – szef Narodowego Banku Polskiego – musiał więc podjąć decyzje ograniczające inflację. Miał do wyboru albo podwyżkę stóp procentowych (czyli znaczne zwiększenie kosztów kredytów), albo zmuszenie banków do zwiększenia depozytów. To drugie rozwiązanie wywołałoby natychmiastowy odwet lobby bankowego. Profesor wybrał więc podwyżkę stóp procentowych. W efekcie zdrożał kredyt jako produkt, co z kolei spowodowało, że setki tysięcy ludzi straciły zdolność kredytową. Wielu z tych, którzy liczyli, że już niedługo dostaną klucze do swojego mieszkania, musieli obejść się smakiem. Jedynym rozwiązaniem dla nich stało się więc poszukiwanie lokum do wynajęcia.
Awantura o kataster
Równolegle posłowie Lewicy wpadli na pomysł wprowadzenia podatku katastralnego. Ma on na celu realizowanie odwiecznego pomysłu – walkę z ludźmi bogatymi. Parlamentarzyści mówili, że chcą opodatkować tych, którzy są właścicielami dwóch lub więcej mieszkań. Taki właściciel miałby płacić „kataster” w wysokości 0,2 proc. rocznie. A więc dla mieszkania wartego milion złotych byłoby to rocznie 2 tysiące złotych. Później jednak Lewica zmitygowała się i uznała, że 0,2 proc. powinien wynosić podatek dla właścicieli jednego mieszkania, a od drugiego właściciel powinien już płacić 0,5 proc. rocznie. Czyli dla lokum o wartości miliona złotych jest to 5 tysięcy złotych rocznie, czyli ponad 400 złotych miesięcznie. Czy ten przepis uderzy takie w firmy jak Immobilien AG? W żadnym razie. Niemiecki gigant – jeśli będzie zmuszony do płacenia podatku katastralnego – po prostu podniesie czynsz swoim najemcom i przerzuci to na nich. Podatek będzie w interesie koncernów, dlatego że uczyni perspektywę zakupu mieszkania dla szarego człowieka jeszcze mniej opłacalną. Będzie więc jeszcze więcej chętnych na wynajem, a to oznacza, że ceny będzie można podnosić.
Wielki wykup
Wszystko to dzieje się w czasie, kiedy we wszystkich krajach Unii Europejskiej weszła w życie dyrektywa EBTD nakazująca przekształcenie lokali mieszkalnych w budynki zeroemisyjne. Każdy musi na własny koszt przeprowadzić tzw. „termomodernizację” (może potem ubiegać się o zwrot od państwa), czyli wymianę systemu ogrzewania na takie, które nie emituje do atmosfery dwutlenku węgla. Kto tego nie zrobi – naraża się na karę finansową. Dyrektywa europejska podzieliła takie budynki na trzy kategorie. Tak się tylko składa, że te najbardziej emisyjne to najczęściej domy budowane w latach 50. i 60. XX wieku, należące do osób dziś najstarszych wiekiem, utrzymujących się z emerytur od państwa. Tych ludzi nie stać na termomodernizację (nie wspominając o wszystkich niedogodnościach, z którymi ona się wiąże), zatem jest kwestią czasu, aż urząd wystawi im karę, którą egzekwować będzie komornik. Biednemu emerytowi komornik może zająć tylko… jego dom, który wystawi potem na licytację. Będzie to dla koncernów działających na rynku wynajmu pokusa, aby zacząć wykupywać po zaniżonych cenach domy zabierane Polakom.
Wszystko to realizuje czarny scenariusz polegający na tym, że polskie nieruchomości przejmą zagraniczni właściciele, a Polacy będą zdani na ich łaskę i niełaskę.