Na blogu „Rekin Finansów” pojawił się wpis analizujący sytuację rynku mieszkaniowego w Polsce. Zauważono, że ceny nie maleją, mimo ogromnej podaży i spadającej liczby sprzedaży. To zaś „rodzi pytania o możliwą zmowę cenową wśród deweloperów”.
Wielka dostępność mieszkań
Na podstawie danych z OLX stwierdzono, że w kończącym się roku dostępna była największa liczba mieszkań na sprzedaż od co najmniej czterech lat.
„Jednak pomimo tej rekordowej podaży, ceny mieszkań nie uległy znaczącej korekcie. W niektórych przypadkach odnotowano niewielkie spadki, ale ogólnie ceny utrzymują się na wysokim poziomie. W III kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 18% w skali rocznej wg Centrum Analiz PKO BP, choć tempo wzrostu zaczęło spowalniać w porównaniu z poprzednimi kwartałami” – czytamy na rekinfinansow.pl.
Z danych NBP wynika, że w II kwartale tego roku rozpoczęto budowę kolejnych 62,3 tys. mieszkań. To wzrost o 3,7 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz wzrost aż o 32,5 proc. rok do roku.
Wzrosła także liczba wydanych pozwoleń na budowę. Wydano ich 74,3 tys., co jest wzrostem o 7,6 proc. w ciągu kwartału i 23,8 proc. w ciągu roku.
Sprzedaż spada, ceny bez zmian
„Na podstawie danych spółek deweloperskich notowanych na giełdach w II kwartale 2024 roku deweloperzy sprzedali w Polsce łącznie 9800 mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce. W całej Polsce odnotowano spadek sprzedaży o blisko 11% w porównaniu z I kwartałem 2024 roku. Największe spadki sprzedaży miały miejsce w Krakowie (27% mniej) i Warszawie (19% mniej)” – napisano na blogu.
Zaznaczono również, że „pierwsze wyniki deweloperów za III kwartał 2024 potwierdzają utrzymanie trendu spadkowego”.
„W grudniu 2024 Minister Funduszy i Polityki Regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, zwróciła się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) o zbadanie możliwej zmowy cenowej na rynku deweloperskim. Sugeruje, że wyjątkowo wysokie marże deweloperów mogą być wynikiem niedozwolonych porozumień cenowych lub nadużycia pozycji dominującej” – czytamy.
Największe marże deweloperów w UE
Portal wskazuje, że marże w Polsce przekraczają 40 proc. zysku brutto na inwestycję. Jest to znacząco wyższa wartość, niż w innych sektorach budowlanych. Tam marże wahają się między 10 a 15 proc..
Są także znacząco wyższe, niż w znacznie bogatszych Niemczech czy we Francji. Tam marże wynoszą 20-25 proc..
Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapewnia, że nie ma żadnej zmowy cenowej. Przekonuje, że rynek deweloperski w Polsce jest rozdrobniony, zaś największa firma ma 6,5 proc. udziału.
Jego zdaniem, utrzymywanie się wysokich cen nie wynika ze zmowy, lecz z rosnących kosztów materiałów budowlanych. Wpływ na ceny ma mieć również ograniczona dostępność gruntów.
W tekście zwrócono uwagę na nadal teoretycznie istniejący deficyt mieszkań w Polsce. Średnio na 1000 mieszkańców przypada 420 mieszkań. Średnia europejska zaś wynosi 516.
Zmowa cenowa i lobbing w rządowych programach
Sam „Rekin Finansowy” uważa, że pytania o zmowę cenową są uzasadnione.
„Rekordowa podaż mieszkań w Polsce w 2024 roku, przy stabilnych cenach i nienaturalnie wysokich marżach deweloperów budzi uzasadnione pytania co do zmowy cenowej na rynku pierwotnym w Polsce. Ważnym pytaniem jest także jak deweloperzy są w stanie tak długo utrzymywać wysokie marże przy spadającym wolumenie sprzedaży”.
Autorzy stwierdzają także, iż „nie ma już dziś żadnych wątpliwości, iż program socjalny dopłat do kredytów hipotecznych – bezpieczny kredyt 2% – napędził ceny i pozwolił utrzymywać dotychczas tak wysokie ceny nieruchomości”.
„Deweloperzy usilnie zabiegają poprzez lobbying w Sejmie o podobne programy dopłat podatników napędzających popyt na mieszkania. Choć brak jest jednoznacznych dowodów na zmowę cenową, wysokie marże i ograniczona konkurencja (poprzez zrzeszenie deweloperów w Polskim Związku Firm Deweloperskich) budzą wątpliwości co do uczciwości mechanizmów rynkowych – popytu i podaży konsumentów i firm na mieszkania. W porównaniu z innymi krajami Europy, Polska nadal boryka się z większym deficytem mieszkań, co może tłumaczyć opór przed większymi spadkami cen” – podsumowano w analizie „Rekina Finansowego”.